一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。
主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。
一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值不符)，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。”也有专家指出，房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。
房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。
有些产业的泡沫并不是直接通过这个行业的产品价格上涨来表现，如汽车和高科技产业，在出现泡沫时，其自身的价格(产品的价格可以是持续下跌的)并不上涨，但却必然伴随着投资和消费需求的膨胀，尽管如此，间接的持续价格上涨却总是必然出现的，如通过股票价格来显现。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫，我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。
我们把判断房地产泡沫的标准归纳为“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。
这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。我们所定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上；而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数；房地产投资所占比重高指超过25%以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了泡沫现象，而且在一些地区还比较严重。
投资的持续超高增长
房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可以认为当前房地产投资已出现了较明显的过热倾向。2000年我国房地产投资增长19.5%，2001年上升到27.3%(另据国家统计局景气月度数据为25.3%)，2002年1-11月增长28.3%。其中住宅投资增长更快，2000年增长25.8%，2001年上升为28.9%，2002年1-11月为29.5%。从区域上，东部地区投资过热则更为明显，3年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。
消费的持续超高增长
商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。1999年商品房销售额增长23.9%，2000－2001年则分别增长30.1%、29.4%，2002年前11个月增长则继续加快，达37.4%。
房地产投资比重高
从房地产投资比重来看，全国总体上房地产投资占全部投资(不包括集体和个体，下同)的比重不断上升，已显示出投资过度倾向。2002年1-11月房地产投资占全部投资的比重达23.85%，而1998年为17.12%，四年时间提高了6.73个百分点。投资过度依赖于房地产，对经济的进一步增长是一大隐患，在一些地区这一问题变得越来越突出。投资和经济过度依赖于房地产的地区多数集中在沿海发达地区和少数西部地区。
整个东部地区2002年前11个月房地产投资占全部投资的比重已超过了30.78%，因此当前东部地区整体上存在房地产投资过度问题。以北京最高，房地产投资占全部投资的比重高达60.89%，其次是上海(38.5%)、广东(38.38%)、重庆(33.0%)和辽宁(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江苏(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超过了20%。像北京房地产投资占总投资的比重已超过了60%，比上年提高了3.24个百分点，如果住房消费增长明显回落，将会带动房地产投资增长大幅回落，从而对经济增长产生较大影响，其他的如上海、广东、辽宁和重庆也存在这样的问题。
这一指标是衡量一个地区房地产投资是不是过高的重要尺度，房地产投资和消费的高增长，如果是与投资比重过高相结合的，那么就可以肯定其存在投资过热或过度的问题，相反，如果投资所占比重仍然不高，不超过20%，在一段时间出现投资和消费的高增长，同时价格上升也不是很快，那么，仍然不能讲是过热，但有可能出现的情况是这些地区内局部地区可能出现过热，像四川的成都市、陕西的西安市等。按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向；其他地区过热出现在局部地区，主要是省会或其他大城市。
房价收入比明显偏高
目前我国总体上房价收入比明显偏高，短期内购买力不足问题将越来越突出。不少学者用房价收入比来衡量是否存在泡沫，实际上不完全正确，或者不够全面。房价收入比高有两层意义，一是指由于价格上升比居民收入增长快，导致房价收入比逐年上升，并上升到一个前所未有的高度；二是指静态的高，只是表明购买力不足而已，如一些经济不发达的地区，一套中档商品房的价格假定为20万元，但这一地区人均收入却相当低，如为3000元每年，三口之家家庭收入为9000元每年，那么此时的房价收入比便高达20倍以上，如果用这一静态的房价收入比来衡量这个地区是否存在房地产泡沫，那么结论是相当的肯定，但实际上在这种情况下不一定形成泡沫，因为这一地区可以没有什么人来购买这些商品房，只有当在房价收入比高的情况下，人们在投资或投机的驱动下冒风险大量购置这样的商品房时，才可能认定是泡沫，即房价收入比必须与高的需求增长率同时发生时，才可能判断存在泡沫。也正是没有看到这一点，才造成了如一些人研究得出西部地区泡沫大于东部的结论。
房屋闲置率过高
2009年，世界三分之二的国家和地区面临房产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排名第一。中国的房屋空置率早已经超过国际警戒线，在上海，大约有六分之一的高级住宅是没有人住的；在北京为四分之一，在深圳为三分之一，未来的几年里，中国的房屋空置率还有再加大的趋势。
房产泡沫的现状
中国社科院2010年12月8日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。
绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29．5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%—30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
绿皮书显示，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上。
住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果，其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。地产市场会崩溃，房价下跌，没人接盘，因为很难判断底部。破裂首先危及的是我们的金融系统，主要是银行，会出现大量坏账、呆账，接下去处理不好可能就是萧条。严重时会导致经济危机和金融危机的发生，大批工厂倒闭、失业人数剧增、犯罪率激升、社会风气败坏、维持社会稳定的成本大大增加，随时可能会引发社会危机。
破灭之后最大影响的是居民，从中国国情看，中国人最大的两块资产一般在股市和房地产（也就是固定资产），房地产暴跌，直接影响股市大跌，中国居民资产至少缩水50%以上，当然企业也一定会受到影响，国内资源矿业可能会被收购，而居民问题最终会造成社会问题和区域问题。 次之，影响城市发展形象，削弱竞争力房地产泡沫的生成和破灭都会对一个城市的健康发展产生不良影响。房地产泡沫的生成阶段造成了虚假繁荣，重投机、轻生产，降低城市劳动生产效率，市场秩序紊乱，房价飞涨，甚至影响到人们的心理和行为，打乱整个城市的正常经济生活节奏，城市健康发展受到较大的影响。同时，一旦房地产租金和价格高涨，增加了商业活动成本，使最终的产品和服务价格上升，商业竞争力下降；会影响城市对投资商的吸引程度，结果使一部分投资转移到其他经营成本更低的城市。房地产泡沫一旦破灭后，会造成城市经济的萧条和企业不良债务缠身，甚至金融机构产生大量坏账、呆账；最终会在很大程度上破坏城市投资环境，降低城市竞争力。
