外销房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋。可出售给国内外的企业，其他组织和个人。
外销房是指房地产开发企业按照政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租的形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
由于东南亚经济危机的大面积爆发，更由于国内房地产业迅速地进入有序和更为健康的状态。外销房很快成了房市中的弃儿。单就住宅来说吧，原先希望是出售给外国人和侨胞，或者是他们在国内的亲戚。然而因为价格实在昂贵，和同区域的内销住宅相比，价格往往要高出一大块来。因此，开始时还会有些客户，时间一长，毕竟曲高和寡。更何况，随着形势的变化，内销住宅在销售市场上的种种限制被逐渐取消，不少原先按规定只能购买外销住宅的人现在也能购买内销住宅了。反观内销住宅，这几年来，无论是外立面、房型、小区环境、配套设施，在质量上都有大幅度的提升。因此，外销住宅更少有人问津了。
新政策将包括如何界定真正的FDI和以投机为目的的热钱，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度——限制外资进入中国房地产业的政策近期有望出台，设限措施将主要以限制非中国居民购房为主。一位接近决策层人士昨日向《第一财经日报》透露，新政策近期将以行政命令的形式下发。“因为相比金融和税收政策等，行政命令是最立竿见影的。”
新政策将包括如何界定真正的FDI（外商直接投资）和以投机为目的的热钱，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度，甚至可能量化为每位非中国居民只能购买一至两套用来居住的住房，并在一定期限内不准转让。在2002年中国取消了外销房和内销房的区别后，中国境内房地产在外资投资方面没有了任何政策障碍。由此，中国也成为国际货币基金组织187个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。在诸多设限的国家中，大多数的管制措施是集中在上游交易环节。如澳大利亚强制要求非居民离开时必须立即出售所购房产，巴基斯坦只允许专门从事房地产业务的非居民在当地出售，西班牙、保加利亚对非居民大额出售或超过一定标准时，要求事前报备。还有一部分国家则紧守汇兑作为最后闸门，如塞浦路斯，对用外汇购买的房地产，每年出售房产汇出境外的款项不得超过100万塞镑或总金额的1/3。中国内地对外资投资房地产设限的呼声从去年开始逐渐明朗。去年，时任国家外汇管理局局长的郭树清曾表示，2004年出现了大量境外人士到境内购买房地产的情形，在一些沿海城市明显带有投机性质，并有逐渐从沿海到内地的投资趋势。当时表示，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为严肃处理。
今年，国家统计局局长李德水在其文章《控制外汇储备增长的对策》中，格外强调了他与香港中文大学校长刘遵义教授会面时，刘遵义提出的观点：外商直接投资房地产不应作为外商直接投资。北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授在接受《第一财经日报》采访时表示，以前因为要用房地产拉动经济增长，外资进入房地产也被视为招商引资的一个方面。而现在已经到了该设限的时候。“因为房地产发展到一定阶段，是和社会保障联系在一起的，非中国居民不能享受这部分社会保障。应该制定更加具体详细的规定，如每个非中国居民在一个城市中只能购买一套住房，房子只能用来居住，而不能用来炒房。”董藩说。钟伟教授则认为，设限首先是出于土地稀缺性的考虑，因为土地不可再生，并且不可移动。其次是出于公共利益和国家安全的考虑。
内外销房实现五个统一
2002年9月1日以后，“W”、“N”两个字母从此自《商品房买卖的合同文本》上抹去，源于1994年、1995年先后形成的商品房分为外销和内销的双轨供应制终于完成了历史使命，随着我国加入WTO寿终正寝。这个被称作“调整本市内外销商品房管理”的政策，主要内容在于对内销、外销商品房的5个方面进行了统一。
统一“商品房预售许可证”
取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定，凡符合预售条件的商品房项目统一核发使用“商品房预售许可证”，不再分“内销”、“外销”。此前已申领的“内销”或“外销”商品房许可证一律换成“商品房预售许可证”。
统一买卖合同示范文本
商品房买卖合同示范文本的封皮不再加印“内”、“外”的标记。此前已签用印有“内”、“外”标记合同示范文本的不再更换，尚未签用的一律换用新的合同示范文本。
统一交易税费标准
商品房交易的税费不分内、外，一律按现行的统一标准计收。
统一地价标准
商品房项目的土地使用权出让金价格不分内、外，一律按现行的统一标准计收。
统一租售对象
取消商品房分“内销”、“外销”的规定后，凡以出让方式取得土地使用权建造的商品房，均可售、租给原内、外销商品房所规定的销售对象。其中国家或本市对外国自然人购、租商品房另有规定的从其规定。
购买商品房前，首先要查看楼盘的预售许可证是否为外销房，如果该商品房项目是外销房，则可以签订商品房购房合同；若不是，则应由开发商统一报南京国家安全局将该幢楼房改为外销房后，双方方能签订商品房购房合同。房屋竣工后在办理房屋产权登记时应提供：经公证处公证或者大使馆认证的译名公证书；本人有效护照（不能到场的需提供本人有效委托书）；并携带商品房登记的一套资料到房产登记机关办理产权登记手续。
购买二手房前，应与卖方一同到登记机关提出购房申请，并提供相关购房资料的复印件，具体包括：所购房屋的产权证、当事人身份证件（境外人士提供经公证翻译的有效护照；中国香港和中国澳门居民提供居民身份证或通行证；中国台湾居民提供台胞证）、二手房买卖契约。由登记机关统一报安全局审批同意后，方可与卖方一道办理产权转移过户手续。
